V článku začiatkom roka sme sa už venovali problematike prenájmu bytu z pohľadu fyzickej osoby nepodnikateľa. Čo ak sa živnostník alebo firma rozhodne investovať do kúpy bytu a zaradí si nehnuteľnosť do obchodného majetku. Čo sa zmení z pohľadu dane z príjmov?
„Charakteristika bytu v aktuálnej legislatíve je polemická a úplne nejednoznačná. Napriek tomu sa musí podnikateľ rozhodovať správne.“
Ak byt vlastníme ako fyzická osoba nezaradený do obchodného majetku tak do výdavkov vstupujú prenajímateľovi výdavky na energie a za ostatné služby. Výdavky spojené s kúpou bytu si nemôže fyzická osoba nijako daňovo uplatniť. Ak by však byt zaradil podnikateľ do obchodného majetku tak by si mohol do daňových výdavkov uplatniť viac nákladov. Prečo?
Pretože kúpou dlhodobého hmotného majetku vzniká možnosť byt odpisovať. Ako isto vieme od roku 2015 budovy odpisujeme v dvoch skupinách. Do roku 2015 sa bytové budovy odpisovali v skupine 4, a to 20 rokov. V roku 2015 a platí to aj aktuálne sa presunuli bytové budovy do odpisovej skupiny 6, a teda odpisujú sa 40 rokov. Napriek úprave doby odpisovania bytov je stále možnosť viac daňových výdavkov uplatniť pri podnikaní. Do daňových výdavkov vstupuje kúpa bytu, poplatky pri prevode, energie, zhodnotenie bytu, jeho údržba, služby spojené s prevádzkou bytu a prípadne jeho vybavenie.
Z pohľadu Zákona o dani z príjmov sa príjem z prenájmu časovo rozlišuje. To znamená, že ak si dohodnete z nájomcom v novembri sumu 500 € za prenájom bytu a on vám zloží trojmesačný nájom, tak do príjmov vstupuje len príjem za dané mesiace.
Ďalším dôležitým faktom pri prenájme bytu je, že ak je majetok použitý na prenájom, odpis sa uplatní do daňových výdavkov len do výšky príjmov z prenájmu. To znamená, že pri prenájme bytu nedôjde ku vzniku straty. Zvyšná suma, ktorá sa neodpíše v danom roku sa prenáša na obdobie po odpísaní budovy. Z toho vyplýva, že byt sa môže odpisovať aj výrazne dlhšie ako 40 rokov. Ak by podnikateľ počas obdobia odpisovania bytu prestal byt prenajímať, ale začal by ho využívať na svoje podnikateľské účely, môže byt naďalej odpisovať v plnej sume ročného odpisu.
Ďalším faktom zostáva, že ak sa podnikateľ rozhodne v polovici roka predať byt a vyradiť ho z obchodného majetku, automaticky prichádza alikvotne za každý mesiac o odpis. Iná situácia platí ak by podnikateľ práve byt neprenajímal, ale aktívne by nájomcu hľadal. V tomto prípade podnikateľ neprichádza o mesačnú sumu odpisu. Ak by bol byt využívaný len z časti na prenájom, tak aj výška odpisu by sa mala pomerne krátiť.
Ak sa byt zaradený do obchodného majetku rozhodne podnikateľ predať, nemôže byť tento príjem oslobodený a bude sa počítať do príjmov alebo výnosov podnikateľa. Ak by byt vyradil z obchodného majetku do osobného užívania a o rok by byt predal, nemôže byť tento príjem oslobodený od dane. Oslobodený od dane bude až po uplynutí 5 rokov od preradenia z obchodného majetku do osobného užívania.
Spolu pre Vás tvoríme články na zaujímavé témy z oblasti účtovníctva, daní a miezd. Našou snahou je informovať Vás o novinkách, ktoré dopĺňame o naše poznatky a skúsenosti z praxe. Radi Vám pomôžeme a poradíme.
